常规的租赁分期付款会重复校园贷款和现金贷款的错误吗?

随着房价的上涨,80后和90后在一线和二线城市买房变得越来越困难。建立租购并举的住房供应和保障体系已成为政策的重点。

在这种背景下,长期租赁公寓正面临政策风口时期。

像所有的风口一样,长期公寓的风口在早期就相互竞争。市场份额代表定价权。抓住规模非常重要。为了快速扩张,每个人都渴望资金。

因此,除了正常的融资渠道之外,许多组织都采取了租赁的理念,主动为租户甚至房东嫁接相关的融资产品,成为公寓运营组织的“工作的一部分”。

当勤奋的服务掩盖了对资金的渴求时,各种各样的“惯例”就会出现。

当这一惯例挑起市场局势时,分期租赁的局面可能会被破坏。

接下来,让我们从头开始。

长期租赁公寓:“烧钱”的商业模式长期租赁公寓的运营模式可以分为集中型和分散型。

集中公寓,即自有整栋建筑,按统一标准装修后出租,具体分为带土地的自建公寓和带建筑的翻新公寓。

前者要求更高的前期资本投资,主要来自开发商、酒店、国有企业和其他有权势的人。后者要求较低的前期资本投资,主要用于装修和安装成本。许多互联网初创平台都采用这种模式,如魔方公寓(Rubik ‘s Cube Apartments)和水滴公寓(Waterdrop Apartments)。

分散式公寓,即从房东手中分散出来,然后用统一标准装饰并出租给公众的公寓。

总体而言,门槛相对较低,房地产中介和创业机构大多采用这种模式,如免费公寓、红浦公寓、蛋壳公寓等。

考虑到租金的长期上涨趋势,自建公寓运营机构可以有效锁定成本,享受房地产增值收益,使其在中长期更具竞争力。

但是,这种模式的前期投资太高,只适用于开发商和国有企业。

目前市场的主要经营模式是房屋收集和装修以及分散式公寓。

在这种模式下,租金差额成为公寓运营组织的主要利润来源,以低价从房东那里接受房子,并以高价将其出租给房客。

通常,公寓运营机构会与房东签署长期合同,3年-5年为主,年度涨幅有限(一般为5%左右),提前锁定租金成本;然后与租客签订短期合同,租金每年按市价上调(一般10%以上)。通常,公寓运营机构会与房东签订长期合同,合同期限主要为3 -5年,每年的增幅有限(通常约为5%),提前锁定租赁成本;然后与租户签订短期合同,租金将按市场价格每年增加(一般超过10%)。

在买房的第一年,房东的要价和房客的出价将自动与分散的租金市场一致,公寓运营商之间的租金差空不大。

从第二年起,向租户收取的费用将随市场变化,差额空将相当大。

利润模型是明确的,然而,长期租赁公寓市场是一个典型的市场,其中规模决定价格。市场份额越高,定价能力越强,公寓运营机构快速大规模经营的动机越强。

因此,现阶段的长期租赁公寓市场无论成本如何都要抓住住房供应,室内装修和分配成本高,前期住房空购买率相对较高是正常的。此时,依靠造血能力的低租金收入将面临巨大压力,亏损将成为行业常态。

让我们来看看上市公司世通旗下红浦公寓的财务数据。

截至2018年6月30日,世通运营着177个公寓项目(包括租赁和信托模式),拥有近3万间手术室。2018年上半年,实现营业收入1.67亿元,同比增长146.72%。

由于公寓业务正处于快速增长期,受“支付给出租人的租金和摊销的室内装修分配费”快速增长的影响,2018年上半年,公司的资产运营服务(包括公寓业务和工商资产运营管理,以公寓业务为主营业务,约占60%)仍处于持续亏损状态,新增运营成本2.5亿元,毛利率为-56.54%。

没有足够的现金流。一方面,需要大规模贷款来稳定生存的力量。另一方面,自身造血能力严重不足,外部融资能力也有上限。

除了找到一个财力雄厚的父亲之外,许多长期租赁公寓的经营者也开始了房东和房客的想法,试图用贷款产品来撬动金融机构的资金。

许多贷款产品只能作为房东和房客使用,因此出现了针对房东和房客的各种类型的“日常贷款”。

在长期租赁合同中,如果未来有持续的现金流入,房东可以申请应收账款保理融资。

当然,房东自己没有这个要求,但公寓运营机构有。

结果,一些公寓运营商以房东的名义与金融机构签署了保理融资协议,房东被莫名其妙地骗出了一笔钱。

正常情况下,公寓运营机构会按时还款,房东不会有任何感觉。

当公寓运营机构的资本链断裂或流失时,金融机构向房东索要债务,这种模式就出现了。

对于租户的日常贷款,租户只能接受一到三笔抵押贷款,而公寓运营商希望每年支付租金,这样他们就可以利用租金扩大再生产。

担心双方不能在一起说话,一拍两散?别担心,一些公寓运营商会在表面上妥协,允许租户以1比3下注,甚至自愿“放弃利润”,以1比1下注。

在幕后,他们以承租人的名义申请一年的租金分期付款,预先锁定一年的租金收入,承租人在每期支付的租金用于偿还分期贷款。

分期付款租赁是一个公平和光明正大的消费金融场景,但如果贷款合同不是承租人的真实意图,它就成为一种惯例。

从法律角度来看,如果借款人不知道贷款协议,他就不必承担还款义务。

对金融机构来说,这被视为贷款欺诈的风险,它们必须自己承担损失。谁能让自己的控风能力失败?

因此,金融机构在批准贷款时,首先要进行严格的身份验证,以确保贷款申请是借款人的真实意图。

对于经营日常贷款的公寓经营者来说,要突破金融机构的反欺诈防线并不容易。与金融机构勾结是最可行的方法。

在这种情况下,贷款机构虽然知道这是一笔常规贷款,但仍然视而不见,认为这只是形式上的不规则,但贷款没有实质性风险。

一旦公寓经营者逃跑,他必须吞下苦果。

也正因为如此,与公寓运营商共同为租户和房东建立日常业务的贷款机构大多是不规范的现金贷款平台或中小型P2P平台。在许多情况下,只有公寓运营商的附属贷款机构愿意做这种“不可靠”的金融业务。

典型的常规贷款在合规水平上有很大的创伤。贷款合同无效,无法吸引正规金融机构,最终是一个小事件。

然而,在激烈的市场竞争中,小冲突可能会传染。

当日常事务成为行业规范,越来越多的公寓运营机构开始“日常”租户时,日常事务本身就融入了整个商业模式,成为这些机构在商业层面竞争的帮助。

此时,非常规组织无法有效参与市场竞争。

为了争夺住房供应,公寓运营机构需要向房东支付半年甚至一年的一次性租金。按照一般的业务逻辑,公寓运营机构需要实现收支平衡,租户的租金应该是一次性的六元甚至一次性的十二元。

然而,在常规贷款的支持下,一些公寓运营商推出了一对一的租赁策略。

结果,所有公寓运营商都被迫实施“一付一赌”模式,这最终成为了该行业的主流。

一方面是支出方面的年度和半年度支付,另一方面是收入方面的一对一支付,迫使公寓运营机构通过租金分期付款实现收支平衡。

对于总部公寓运营商和特许金融机构来说,尽管他们不敢在借款人不知情的情况下发放日常贷款,但他们总能找到让借款人“自愿”签署贷款合同的方法,以使贷款合同看起来合规有效。

让我们来看看一个案例:小甲去一个长期公寓租房,被公寓运营机构的“一对一”政策所吸引,提前支付了3000元押金。

签订合同时,发现租赁合同中嵌入了一份贷款合同。此时,小啊有两种选择:第一,他拒绝签署合同,并被告知定金不予退还,造成3000元的损失;二是签订贷款合同,承担还本付息的实际责任。

最后,小啊签署了合同。

因为这是借款人的真实意图,贷款合同在法律上是有效的,但用户没有选择,所以这不是例行公事。

由于这种做法猖獗,必然会有许多风险。

作为整个链条的核心节点,公寓经营者积极匹配日常贷款的核心驱动力是资金占用,无论是租户资金还是房东资金。

当公寓运营机构逃跑或资本链断裂时,资本被占用的一方处于危机之中。为了维护自身权益,风险必须从贷款合同转移到租赁合同,任何人都不能孤立。

例如,公寓经营者一次性支付房东半年的租金,并以分期租金的形式收取半年的租金。

半年后,公寓运营机构逃走了,房东只收了半年的房租就赶走了房客。

房客要么拒绝搬出,要么与房东发生了争执。或者被迫离开,但不再偿还没有住房的本金和利息,金融机构遭受严重损失,租户被列入信用调查黑名单。

总之,这是一个损失惨重的局面,公寓运营机构的运行或资本链的断裂是一切风险的触发点。

下一个问题是,公寓经营者逃跑是小概率事件还是大概率风险?如果是前者,就没有伤害的根本原因;如果是后者,未来将会有无穷无尽的麻烦。

回到长期租赁公寓行业的角度,由于激进的市场扩张策略(以弥补前一段时间北京的住房抢劫)、资金链紧张、参与者混乱、无序竞争格局等原因,长期租赁公寓市场迟早要经历一次洗牌。

届时,大量的公寓经营者将不可避免地逃跑,而参与日常贷款的各方都将成为受害者。

我爱我家的前副总统胡景晖,他曾经说过,“长期出租公寓爆炸一定比P2P爆炸更严重。”

我该怎么办?既然我们已经看到了隐患,消除它们是很自然的。

监管指挥棒可能会在不远处的政策层面鼓励公寓的长期租赁。预计这不会给该行业带来国内生产总值或税收增长。归根结底,是解决中低收入群体的住房需求问题。

如果长期出租公寓的发展过程伴随着对各方利益的损害,我们如何谈政策支持?在欧洲和美国,保护房客的生活利益通常被纳入立法范围。

以德国为例,国家建立了完善的租金价格指导机制来限制租金上涨:“如果租金超出指导价格20%,承租人有权将房东告上法庭;超过50%的,房东被认为赚取巨额利润,可判入狱三年;租赁结束后,租金最多三年内不得提高15%以上,依此类推。”

为了保障租户的租赁权,甚至有法律规定,“即使租户拖欠租金,业主也不能直接接受房屋,但必须出示足够的证据,然后执法人员才会执法接受房屋”。

不同的国情下,我们可能不会事事循规蹈矩,但保护租户和房东的利益是一样的。

只有这样,住房供应和保障制度才能同时实行租和卖。

各种常规贷款与政策背道而驰,成为住房租赁市场健康发展的障碍。

发表评论

电子邮件地址不会被公开。 必填项已用*标注